Code des droits réels · Édition revue et corrigée le 16 janvier 2015
LIVRE PREMIER — DES DROITS REELS EN GENERAL Titre Premier Des biens en général › Chapitre IV Du retrait ou droit de préemption Section Première Des conditions du retrait › Section II De l'exercice du droit de retrait
Celui qui veut exercer la préemption doit présenter sa requête avec les pièces établissant qu'il a offert de rembourser à l'acquéreur son prix d'acquisition et les loyaux coûts du contrat ou, en cas de refus de l'acquéreur, qu'il a consigné ladite somme à « la caisse des dépôts et consignations » ) ( . Cette consignation n'est pas subordonnée à une autorisation du tribunal.
Toute clause ayant pour but de rendre le prix d'acquisition indéterminé est réputée non écrite.
Décisions dont la fiche cite cet article parmi les textes appliqués, des plus récentes aux plus anciennes. Liste établie automatiquement à partir de ces références : vérifiez chaque décision.
- إن مهمة محكمة الإحالة بعد نقض القرار الأول تقتصر على النظر في المسألة القانونية التي كانت مناط النقض، ولا يجوز لها أو للأطراف إثارة دفوع خارجة عنها إلا إذا كانت مرتبطة بالنظام العام أو قواعد الإجراءات الأساسية.
إن نظر محكمة الإحالة مقصور على أسباب النقض التي أقرتها محكمة التعقيب، ولا يجوز لها إثارة دفوع خارجة عنها إلا إذا كانت مرتبطة بالنظام العام أو قواعد الإجراءات الأساسية.
دعوى الشفعة ترمي إلى حلول الشفيع محل المشتري في ملكية العقار فتتأسس على حق عيني عقاري وتندرج ضمن الدعاوى الاستحقاقية بما ينعقد معه الاختصاص الترابي للمحكمة التي يوجد بدائرتها العقار عملا بقواعد الاختصاص الواردة بالفصل 20 م م م ت.
يشترط لممارسة الشفعة توافر صفة الشريك على معنى الملكية المشاعة في عقار مشترك، بحيث يكون الشيوع والاشتراك في الملكية شرطا موضوعيا لازما لقبول دعوى الشفعة وصحة إجراءاتها.
- المعيار الواجب اتباعه في عرض أجرة عدل الإشهاد ضمن محضر عرض مال الشفعة هو الأجرة المحددة قانونا لا تلك المدفوعة فعليا.
- وجوب قيام مؤسسة الشفعة على علاقة ثلاثية أطرافها البائع والمشتري والشفيع وموضوعها عقارا مشفوع فيه، مع توفر صفة الشريك في جانب البائع والشفيع على أن تكون حصة كل واحد منهما شائعة وغير مفرزة في تاريخ إتمام البيع، وأن يكون المشتري طرفا أجنبيا عنهما في العقار.
حيث أن الفصل 115 من م ح ع يوجب على المشتري إعلام الشفيع بالشراء بواسطة عدل تنفيذ مع بيان الثمن والمصاريف، ويسقط حق القيام بدعوى الشفعة بعد مضي شهر من تاريخ محضر إعلامه، وفي صورة تعذر الإعلام يسقط القيام بالدعوى بمضي ستة أشهر من يوم ترسيم العقد بالسجل العقاري…
- عبارة 'مصاريف العقد' الواردة بالفصل 111 من مجلة الحقوق العينية يجب حصرها في المصاريف المرتبطة مباشرة بإتمام عقد البيع الناقل للملكية، دون التوسع لتشمل مصاريف عقد وعد البيع التمهيدي غير الناقل للملكية.
- لا يجوز للمحكمة أن تقضي بما لم يطلبه الخصوم أو بأكثر مما طلبوه، عملاً بأحكام الفصل 175 من مجلة المرافعات المدنية والتجارية، وذلك تأسيساً على مبدأ حياد القاضي وجعل الخصومة القضائية ملكاً للخصوم.
- منطلق الإجراءات القانونية لممارسة حق الشفعة هو عرض ثمن المبيع والمصاريف على المشفوع ضده، ولا يعد مجرد التنبيه أو الإعلام بالنية منطلقاً لها.
- لا يحدد المشرع صلب الفصل 111 م ح ع المقصود من عبارة 'مصاريف العقد'، بل يترك أمر تحديدها لاجتهاد قضاة الأصل وفق سلطتهم التقديرية مع مراعاة المبادئ القانونية.
- يعد بيان المستندات الواقعية والقانونية التي انبنى عليها الحكم شرطا أساسيا لصحته، ولا يكون التعليل سليما وكافيا إلا إذا تعرضت المحكمة للدفوعات التي أثارها الخصوم وتولت مناقشتها والرد عليها ردا مستساغا مستندا إلى ما له أصل ثابت بأوراق الملف.
إلزام المشتري بإعلام الشفيع بالشراء بواسطة عدل تنفيذ يظل قائما مهما كانت طبيعة العقار موضوع الشفعة، ولا يحدّ منه إلا إثبات حالة تعذر الإعلام.
يترتب عن تنقيح الفصل 115 م ح ع جعل إعلام الشفيع بالشراء بواسطة عدل تنفيذ التزاما وجوبيا محمولا على المشتري قصد تفعيل الشفافية ومنع التستر على المعاملات بين الشركاء في الملكية.
مصاريف العقد الواجب عرضها أو تأمينها في دعوى الشفعة تُحدَّد وفق عناصر موضوعية يستمدها الشفيع من مضمون العقد ومن المعاليم القانونية التي يفترض علمه بها، دون إلزامه بمصاريف يتعذر عليه توقعها نوعا ومقدارا.
لا تُواجه إجراءات الشفعة بعقد فسخ اختياري لعقد البيع إذا كانت الشفعة قد انطلقت قبل حصول الفسخ، لأن الحق في الشفعة يكون قد اكتُسب على وجه جائز ويظل قائما إلى تمام أثره القانوني.
- لا يتوقف تأمين المال في دعوى الشفعة على إذن المحكمة، بل يكفي أن يقوم الشفيع بتأمين كامل ثمن المبيع ومصاريف العقد بصندوق الأمائن والودائع.
إمضاء لائحة نص الحكم من طرف القضاة المتفاوضين إجراء وجوبي يندرج ضمن الإجراءات الأساسية، ويجوز لمحكمة التعقيب إثارته من تلقاء نفسها لتعلقه بالنظام العام الإجرائي.
لا يقبل أمام محكمة التعقيب الدفع القانوني الذي لم يسبق التمسك به أمام محكمة الموضوع ولا تتولى محكمة التعقيب رقابته إلا إذا كان من النظام العام، كما لا يقبل الإدلاء بمؤيدات جديدة لم يعرضها الحكم المطعون فيه للبحث والتمحيص.
تفسير أحكام الشفعة باعتبارها قيدا على حق الملكية واستثناء من مبدأ سلطان الإرادة يقتضي عدم التوسع في تأويل شروطها وآثارها وعدم إقرار حلول تمتد بالاستثناء إلى ما يتجاوز الغاية التي قررها المشرع.