قرار تعقيبي عدد 78197 بتاريخ 22/09/2025 : عدم قبول الشفعة قبل تحقق الوجود القانوني لعقد البيع بالترسيم في العقار الخاضع للمفعول المنشئ للترسيم

Principe juridique

1. لا تمارس الشفعة إلا إذا استندت إلى عقد بيع صحيح منتج لأثره الناقل للملكية، بما يستبعد قيامها على تصرف لا تتوافر فيه المقومات القانونية التي تجعل منه بيعا منشئا لحق عيني قابل للحلول فيه.
2. في العقارات الخاضعة للمفعول المنشئ للترسيم لا يتكون الحق العيني إلا بترسيمه بالسجل العقاري، ويظل غير المرسّم غير منتج إلا لالتزامات شخصية بين الأطراف، فلا يصلح سندا لقيام دعوى الشفعة التي تهدف إلى اكتساب الملكية كحق عيني.
3. يقتضي قيام الشفعة توفر صفة الشريك المرسم في جانب كل من البائع والشفيع وأن يكون المشتري أجنبيا عن الرسم العقاري، فإذا غابت الشكلية الموجبة للترسيم بما يحول دون ثبوت هذه الصفة تعين اعتبار الشفعة غير قائمة على أساس قانوني.
4. في صورة تعذر الإعلام بالنسبة للعقارات المسجلة الخاضعة للمفعول المنشئ للترسيم ينطلق أجل الستة أشهر المنصوص عليه لممارسة الشفعة من يوم ترسيم البيع بالسجل العقاري، بما يجعل الدعوى المقامة قبل الترسيم سابقة لأوانها.