قرار تعقيبي عدد 80569 بتاريخ 27 جانفي 2026 : استرداد الثمن والتعويض عن بيع عقار سبق بيعه وأثر التسجيل العقاري على الدعوى الشخصية

Principe juridique

1. نّ نهائية التسجيل العقاري وحجية الأحكام العقارية لا تحول دون ممارسة المتضرر لدعوى شخصية ترمي إلى التعويض أو استرداد ما دُفع دون وجه حق متى توفرت شروطها القانونية. يحق لمن تضرر من خطإ في التسجيل العقاري أو من استفادة الغير من ذلك التسجيل أن يرفع دعوى شخصية في غرم الضرر ضد المستفيد من التسجيل، وذلك طبقًا لأحكام الفصل 337 من مجلة الحقوق العينية. استرداد ما دُفع دون وجه حق يقوم على أساس الإثراء بلا سبب، ويجبر من قبض مالاً دون سند شرعي على رده طبقًا لأحكام الفصل 71 من مجلة الالتزامات والعقود. إنّ بيع العقار لأكثر من شخص، إذا ترتب عنه انتفاع البائع أو المستفيد بثمن العقار أكثر من مرة، يمكن أن يؤسس لمسؤوليته المدنية ولدعوى استرجاع المبالغ المقبوضة بغير وجه حق. القيام بدعوى ضد أحد المتعاقدين أو صدور حكم سابق باسترجاع الثمن أو التعويض لا يمنع من إقامة دعوى شخصية ضد شخص آخر، متى اختلف سبب الدعوى أو محلها أو أطرافها، ولم تتوفر شروط اتصال القضاء. لا تحول دعوى كف الشغب المستندة إلى التسجيل العقاري دون مطالبة المتضرر بالتعويض عن الأضرار الناتجة عن فقدان العقار أو عن المبالغ المدفوعة بسببه. العبرة في الدعوى الشخصية ليست بالمطالبة بحق عيني على العقار، وإنما بالمطالبة بجبر الضرر أو برد ما تم قبضه دون موجب قانوني. لا يشترط لقيام الدعوى الشخصية في غرم الضرر ثبوت الإدانة الجزائية، بل يكفي توفر الخطأ والضرر والعلاقة السببية وفق قواعد المسؤولية المدنية. التسلسل في انتقال الملكية والعقود المتعاقبة يمكن أن يكون أساسًا لإثبات صفة المتضرر ومصلحته في المطالبة بالتعويض أو باسترداد الثمن.